Cómo aprobar la pintura de la escalera o el garaje en la junta de vecinos

Casi todas las obras de pintura de una comunidad empiezan igual: alguien comenta en el ascensor que la escalera está hecha un desastre, el presidente lo apunta y, meses después, el tema llega a la junta con dos o tres presupuestos encima de la mesa. Y ahí aparecen las dudas: ¿hace falta unanimidad?, ¿cuenta el voto del vecino que no ha venido?, ¿tiene que pagar el del bajo si nunca usa la escalera?

En este artículo te explicamos, con la Ley de Propiedad Horizontal en la mano, qué mayoría hace falta para aprobar la pintura de zonas comunes, quién la paga y cómo preparar los presupuestos para que la junta pueda decidir sin discusiones eternas. No somos abogados, somos pintores con más de 22 años de trabajo en Madrid, también en comunidades de vecinos; si tu caso tiene alguna particularidad, consulta con el administrador de fincas.

Lo primero: ¿pintar es conservación o mejora?

La Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal, distingue entre las obras necesarias para conservar el edificio y las mejoras que no son necesarias. Esa distinción es la que decide la mayoría que hace falta, así que conviene tenerla clara antes de convocar la junta.

Pintar una escalera con las paredes sucias, desconchadas o con manchas de humedad ya tratadas es, en la mayoría de casos, mantenimiento y conservación. Lo mismo pasa con un garaje con las paredes negras de los humos o con la señalización borrada. En cambio, cambiar por completo la estética del portal con un revestimiento decorativo cuando la pintura actual está en buen estado se acerca más a una mejora.

La propia ley prevé que, si hay discrepancia sobre la naturaleza de la obra, la decida la junta de propietarios (artículo 17, regla 10.ª).

Obras de conservación: obligatorias y sin votación previa

Según el artículo 10.1.a) de la Ley de Propiedad Horizontal, los trabajos y obras necesarios para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble son obligatorios y no requieren acuerdo previo de la junta. Y el artículo 10.2 añade que los pagan los propietarios, limitándose el acuerdo de la junta a la distribución de la derrama.

En la práctica, esto significa que si la pintura de la escalera es necesaria para su conservación, la comunidad no puede negarse a hacerla porque a algunos vecinos no les apetezca pagar. Lo que sí decide la junta es cómo se reparte el coste, cuándo se hace y qué presupuesto se elige.

Aun así, casi todas las comunidades lo llevan a junta, y es lo recomendable: así se elige empresa, se fija el calendario y se aprueba la derrama con todos informados.

Qué mayoría hace falta si se vota

Para los acuerdos que no tienen una regla especial, como elegir presupuesto, aprobar el calendario o decidir un cambio de color, la ley aplica la mayoría general del artículo 17, regla 7.ª.

En primera convocatoria hace falta el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Si la obra se considera una mejora no necesaria, la regla 4.ª del mismo artículo dice que ningún propietario puede exigirla, y que si se aprueba con el voto de tres quintas partes de propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas, el vecino que haya votado en contra no está obligado a pagarla cuando su cuota de instalación supere el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

El voto de los ausentes

Un detalle que mucha gente no conoce: según la regla 8.ª del artículo 17, los propietarios ausentes que hayan sido debidamente citados cuentan como votos favorables si, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia al secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por un medio que deje constancia de la recepción.

Por eso es importante que el acta se envíe bien y a tiempo: hasta que no pasan esos 30 días, el cómputo de votos no es definitivo.

Quién paga la pintura de las zonas comunes

La regla general está en el artículo 9.1.e): cada propietario contribuye a los gastos generales según su cuota de participación, la que figura en el título constitutivo o en las escrituras, salvo que los estatutos digan otra cosa.

Eso responde a la pregunta del vecino del bajo: si los estatutos no lo excluyen de forma expresa de los gastos de escalera, paga según su cuota aunque no la use. Hay comunidades cuyos estatutos eximen a los locales comerciales o a los bajos de ciertos gastos; si es tu caso, el administrador lo sabrá.

Con el garaje pasa algo parecido. Si el garaje es un elemento común del edificio, se reparte entre todos; si es una comunidad independiente o una subcomunidad con su propio régimen, lo pagan solo sus propietarios. Lo contamos con más detalle en cómo se pinta el garaje de una comunidad.

Fondo de reserva o derrama

La ley obliga a que cada comunidad tenga un fondo de reserva para obras de conservación, dotado con al menos el 10 % de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Si el fondo da para la pintura, se puede pagar con él; si no, se aprueba una derrama, que se reparte por cuotas y se puede fraccionar en varios meses.

Cómo comparar presupuestos antes de la junta

Aquí es donde más tiempo se pierde en las juntas: tres presupuestos que no se parecen en nada y nadie sabe cuál es mejor. La solución es pedir a todas las empresas lo mismo y que todas lo detallen igual. Antes de pedirlos, que el presidente o el administrador fije por escrito:

• Zonas incluidas: portal, escalera, rellanos, techos, barandillas, cuartos comunes, garaje.
• Preparación prevista: reparación de grietas, tratamiento de manchas, saneado de zonas con humedad ya resuelta.
• Tipo de pintura y manos: plástica lavable de alta resistencia para zonas de paso y número de manos en cada zona.
• Organización: trabajo por tramos o zonas, horarios, cómo se garantiza el paso y, en garajes, cómo se reubican los coches.
• Protección y limpieza: suelos, puertas de viviendas, buzones, ascensor, y limpieza diaria y final.
• Plazo y calendario por zonas, con fecha de fin.
• Seguro de responsabilidad civil de la empresa, imprescindible en una obra en zonas comunes.

Con esa lista, las diferencias se ven enseguida. Si un presupuesto es mucho más barato, casi siempre falta algo: una sola mano, sin reparaciones o sin protección. Tienes una guía más completa en qué debe incluir un presupuesto de pintura.

Las muestras de color, mejor antes de votar

Si la junta va a decidir también el color, conviene pedir a la empresa que pinte dos o tres muestras grandes en una pared del portal unos días antes. Los colores cambian mucho con la luz de cada edificio, y es más fácil ponerse de acuerdo delante de la pared que mirando una carta.

Un guion para la junta

Para que la reunión sea ágil, conviene que el orden del día siga un hilo sencillo. Primero, el estado actual de la escalera, el portal o el garaje, mejor con fotos. Después, los presupuestos comparables y lo que incluye cada uno. Con eso se elige empresa y, si procede, colores, y se cierra con el calendario de la obra, la forma de avisar a los vecinos y la forma de pago: fondo de reserva, derrama y número de plazos.

Y después, que el acta recoja con claridad el acuerdo, la empresa elegida, el importe y el reparto, y que se envíe a todos los propietarios, también a los ausentes.

Si tu comunidad necesita un presupuesto para la junta

Te preparamos un presupuesto cerrado y desglosado por zonas, con el calendario de trabajo, pensado para que el administrador lo pueda presentar en la junta y compararlo con otros. Trabajamos en portales, escaleras, rellanos y garajes, siempre en interior. Tienes más información en pintura de comunidades, puedes pedir presupuesto gratis o mandarnos fotos de las zonas comunes por WhatsApp. Si quieres saber cómo organizamos la obra con el edificio habitado, lo contamos en cómo se pinta la escalera de una comunidad de vecinos.