¿Quién debe pintar el piso de alquiler al dejarlo? Inquilino, propietario y fianza

En Madrid, donde una buena parte de la gente vive de alquiler, esta pregunta nos llega por los dos lados. Inquilinos que van a dejar el piso y no saben si tienen que pintarlo para recuperar la fianza, y propietarios que quieren repintar entre un contrato y otro y se preguntan si pueden pedírselo al inquilino que se va.

Nosotros somos pintores, no abogados, así que en la parte legal nos limitamos a contarte lo que dice la ley con sus artículos y dónde consultarla. Cada contrato y cada caso es distinto: si hay conflicto con la fianza, lo prudente es consultar con un abogado o con la oficina de vivienda de tu ayuntamiento o de la Comunidad de Madrid. Donde sí podemos ayudarte es en la parte práctica: qué es desgaste normal en una pared, qué no, y cómo dejar el piso bien sin gastar de más.

Lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (resumen)

La Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, no dice en ningún artículo "el inquilino debe pintar el piso al irse". Lo que hace es repartir las obligaciones de conservación, y de ahí se deduce quién paga qué.

Por un lado, el artículo 21.1 obliga al arrendador a hacer las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino, y para eso remite a los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Por otro, el artículo 21.4 establece que "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario".

El Código Civil completa el cuadro. Su artículo 1.561 dice que el arrendatario debe devolver la finca "tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable". Y el 1.562 presume que, si no se hizo constar el estado de la vivienda al entrar, el inquilino la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

Traducido a paredes: el envejecimiento normal de la pintura por el paso del tiempo no es algo que el inquilino tenga que reponer por ley, pero los daños que vayan más allá del uso normal sí pueden reclamarse. Y lo que diga tu contrato importa mucho, porque muchos incluyen cláusulas sobre pintura, agujeros o colores. Léelo antes de hacer nada.

Desgaste por uso normal frente a daños

Aquí está la frontera que más discusiones genera, y donde nuestra experiencia como pintores puede servirte de referencia. No es un criterio legal, sino lo que vemos al entrar en un piso que acaba de quedar vacío.

Entra dentro de lo normal en un piso donde se ha vivido unos años: la pintura algo apagada o amarillenta, sobre todo en techos de cocina; marcas ligeras de roce en pasillos y junto a interruptores; la sombra que dejan los cuadros o los muebles pegados a la pared; pequeños agujeros de alcayatas o tacos para colgar cuadros; y algún desconchón pequeño en esquinas.

Se parece más a un daño: agujeros grandes o en cantidad, sobre todo de estanterías o televisores con soporte; manchas de grasa, rotulador, humo de tabaco o humedad por mal uso, por ejemplo por no ventilar nunca un baño; desconchones por golpes o por arrancar adhesivos; y paredes pintadas de colores intensos sin permiso del propietario.

La duración del contrato también cuenta. No es lo mismo un piso en el que se ha vivido seis meses que uno en el que se han pasado siete años: en el segundo, que la pintura necesite renovarse es lo más natural del mundo.

¿Puedo pintar el piso de alquiler de otro color?

La ley no habla expresamente de pintar. El artículo 23.1 de la LAU prohíbe al inquilino hacer, sin consentimiento del arrendador expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios. Pintar una pared no cambia la configuración, pero muchos contratos sí regulan el color de las paredes, y es frecuente que pidan devolverlas en el color original.

Nuestro consejo práctico es sencillo: si quieres pintar, pide permiso por escrito, aunque sea un correo o un mensaje, y deja claro si al irte tendrás que devolver el piso en blanco. Los colores claros y neutros dan pocos problemas. Un dormitorio en azul marino o una pared en terracota intenso, en cambio, casi siempre obligan a repintar con fondo y tres manos al salir, y eso es un coste que alguien acaba pagando.

Cómo dejar el piso para no perder la fianza

La fianza no es para pintar el piso, es una garantía del cumplimiento del contrato. Si al terminar el propietario no la devuelve, la LAU establece en su artículo 36.4 que devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de las llaves. Cualquier descuento por daños debería poder justificarse.

Desde el punto de vista de la pared, lo que más ayuda es lo siguiente:

• Haz fotos con fecha de todas las paredes el día que entras y el día que te vas, con buena luz.
• Tapa los agujeros pequeños con masilla, lija y retoca, solo si sabes igualar el acabado; un parche mal hecho se ve más que un agujero.
• Limpia manchas de manos y roces con un paño húmedo antes de pintar nada; en pinturas lavables muchas salen solas.
• Si pintaste de color con permiso y el contrato pide devolverlo en blanco, cumple lo acordado.
• Haz la revisión final con el propietario, a la luz del día, y deja por escrito el estado en que se entrega.

Un aviso de oficio: retocar con un bote de pintura comprado en cualquier tienda sobre una pared que lleva años pintada casi nunca queda bien. El color viejo ha cambiado con el tiempo y el parche nuevo se nota a la legua. En paredes con gotelé, más todavía, porque al tapar un agujero desaparece la textura. Si vas a repasar, mejor una pared entera de esquina a esquina que un parche en el centro.

Para propietarios: repintar entre inquilinos

Si alquilas tu piso, repintar entre contratos es de las inversiones que más se notan: el piso se enseña mejor, se alquila antes y el siguiente inquilino lo cuida más cuando lo recibe impecable. Lo que nos funciona con propietarios en Madrid es un acabado práctico: plástica lavable de buena calidad, en blanco o blanco roto neutro, mate en techos y salones y algo más resistente en pasillos y cocina. Así, en el siguiente cambio de inquilino muchas veces basta con un repaso.

Otra recomendación: guarda el nombre exacto del color y del acabado que se usó, o pide al pintor que te lo apunte. Igualar un retoque dentro de unos años es mucho más fácil si sabes qué hay en la pared.

¿Es gasto deducible del alquiler?

Según el manual práctico de la Agencia Tributaria, en la declaración de la renta el propietario que alquila puede deducir de los rendimientos del capital inmobiliario los gastos de reparación y conservación, y pone como ejemplo expreso "el pintado, revoco o arreglo de instalaciones". Esos gastos, sumados a los intereses de financiación, no pueden superar los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble; el exceso se puede deducir en los cuatro años siguientes. Las mejoras o ampliaciones no entran aquí, sino que se recuperan por amortización.

Para poder deducirlo necesitarás la factura del trabajo. Tu asesor fiscal te dirá cómo aplicarlo en tu caso concreto.

Repasos rápidos frente a pintar el piso completo

No siempre hace falta pintar todo. Si el último pintado es reciente, se usó una pintura de calidad y el inquilino ha cuidado el piso, a menudo basta con un repaso: tapar agujeros, igualar las paredes más castigadas y pintar las estancias de más uso, como pasillo, cocina y salón. En pisos con gotelé, reparamos los agujeros y desperfectos con máquina de calderín para que la textura quede igual que el resto, y luego pintamos la pared completa. Lo explicamos con detalle en nuestra página de reparar gotelé.

Cuando el piso lleva muchos años sin pintar, hay humo de tabaco, manchas de humedad o colores que no se van con dos manos, sale más a cuenta pintarlo entero. Repasar una pared cada vez acaba costando más y el resultado nunca es uniforme. Si quieres saber cuánto supone pintar un piso completo, tienes ejemplos por metros en nuestra guía de precios de pintar un piso en Madrid.

Si tienes que dejar o preparar un piso de alquiler

Tanto si eres inquilino como si eres propietario, podemos ir a ver el piso, decirte si basta con un repaso o conviene pintarlo entero y darte un precio cerrado con plazo, que en un piso vacío suele ser de pocos días. Tienes más información sobre cómo trabajamos en pintura de pisos e interiores y puedes pedir presupuesto aquí.