IVA en obras de pintura de vivienda: cuándo se aplica el 10 % y cuándo el 21 %
Pintar tu casa puede llevar un 10 % de IVA en lugar del 21 %, pero solo si se cumplen tres requisitos. Te los explicamos con la ley en la mano y con ejemplos claros.
Cuando damos un presupuesto para pintar un piso, una de las preguntas que más se repiten es "¿y esto lleva IVA?". Sí, lo lleva. La duda real es cuál: el 10 % o el 21 %. Son once puntos de diferencia sobre la base imponible, así que merece la pena entenderlo.
Te lo explicamos tal como lo aplicamos nosotros, con la referencia de la ley y de la Agencia Tributaria. No somos asesores fiscales: si tu caso tiene alguna particularidad, consulta con tu gestor o con la propia Agencia Tributaria.
Artículo revisado el 22 de octubre de 2026.
Respuesta corta
Las obras de renovación y reparación de viviendas, y pintar lo es, tributan en general al 21 %. Pero se aplica el tipo reducido del 10 % cuando se cumplen a la vez tres requisitos: que el destinatario sea un particular que usa la vivienda para uso particular (o una comunidad de propietarios), que la vivienda tenga al menos dos años desde que se terminó de construir o rehabilitar, y que el coste de los materiales que aporta el pintor no supere el 40 % de la base imponible.
Lo regula el artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Hay un cambio aprobado que afecta a pisos en alquiler y a la forma de pago, pero todavía no está en vigor. Te lo contamos más abajo.
Requisitos para el IVA del 10 %
Destinatario particular y uso de vivienda
El primer requisito es quién recibe el trabajo. La ley exige que el destinatario sea una persona física, que no actúe como empresario o profesional, y que utilice la vivienda para su uso particular. También se aplica cuando el destinatario es una comunidad de propietarios.
Fíjate en que la ley habla de uso particular, no exclusivamente de vivienda habitual. Lo que la deja fuera es que la vivienda se destine a una actividad económica. La Agencia Tributaria lo resume así: si la vivienda se destina al arrendamiento o a una actividad empresarial o profesional, aunque sea parcialmente, no se aplica el tipo reducido.
Hay un caso que conviene conocer porque es frecuente en pintura: los repasos después de un siniestro. Si la obra la contrata y la paga directamente la compañía de seguros, el Tribunal Supremo, en sentencia de 21 de marzo de 2025, entendió que el destinatario es la aseguradora y no el dueño de la vivienda, de modo que no se aplica el 10 %.
Antigüedad de la vivienda
El segundo requisito es que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya terminado al menos dos años antes de que empiece la obra. En la práctica, casi todos los pisos que pintamos en Madrid lo cumplen de sobra. Donde hay que mirarlo es en la obra nueva: si te entregaron el piso hace un año y quieres pintarlo de otro color, ese trabajo va al 21 %.
Límite del coste de materiales
El tercer requisito es el más técnico. Si el pintor aporta materiales (pintura, masilla, fijador…), su coste no puede superar el 40 % de la base imponible de la operación. Si lo supera, la ley considera que la operación pesa más como venta de material que como servicio, y se aplica el 21 % a todo.
La Agencia Tributaria pone un ejemplo sencillo: una obra de 10.000 € en la que quien la ejecuta aporta materiales por 3.000 € tributa al 10 %; si los materiales fueran 5.000 €, iría al tipo general.
En la pintura de un piso, lo normal es que la mano de obra pese bastante más que la pintura, así que este límite no suele dar problemas. Pero en trabajos con mucho material y poca mano de obra conviene hacer la cuenta. Un buen presupuesto te lo deja claro.
Es habitual que el pintor te pida que confirmes por escrito que cumples los requisitos (que eres particular, que la vivienda es para tu uso y que tiene más de dos años). No es un trámite caprichoso: quien factura es responsable de aplicar el tipo correcto.
Cuándo se aplica el 21 %
Si falla cualquiera de los tres requisitos, el trabajo va al 21 %. Los casos más comunes que vemos son estos: el trabajo lo encarga una empresa o un profesional para su actividad; el piso es de obra nueva con menos de dos años; la vivienda se alquila y quien contrata es el propietario; parte de la vivienda se usa como despacho o consulta; o la obra la contrata y paga directamente una aseguradora.
Lo que cambia (si se convalida) a partir del 1 de diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026, modifica este mismo artículo con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Introduce dos cambios que afectan directamente a quien pinta una vivienda.
El primero: el 10 % se extenderá también a las obras en viviendas destinadas a su arrendamiento como vivienda habitual, sea cual sea la condición del arrendador. Es decir, el propietario que alquila un piso de larga duración podría pintarlo al 10 %, si se cumplen el resto de requisitos.
El segundo: el tipo reducido quedará condicionado a que el pago se haga por medios bancarios, es decir, con tarjeta de crédito o débito, transferencia, cheque nominativo o ingreso en la cuenta de quien hace la obra. Según la Agencia Tributaria, este requisito de pago se aplicará también a las obras en viviendas de uso particular. Dicho claro: si pagas en efectivo, perderías el 10 %.
Ahora la cautela. Un real decreto-ley tiene que ser convalidado por el Congreso en los treinta días siguientes a su promulgación, como exige el artículo 86 de la Constitución. No es una formalidad: un decreto anterior con estas mismas medidas fiscales, el Real Decreto-ley 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre de 2026 al no convalidarse. A fecha de revisión de este artículo no hemos podido confirmar si el 29/2026 ha sido convalidado, así que, hasta que lo esté y llegue el 1 de diciembre, se aplican las reglas que te hemos explicado arriba.
Locales, oficinas y comunidades de vecinos
Los locales comerciales, oficinas, consultas, restaurantes o naves no son viviendas, así que pintarlos tributa siempre al 21 %, lo encargue quien lo encargue. Si estás pensando en pintar un negocio, lo contamos en pintura de locales y oficinas.
Las comunidades de propietarios sí pueden beneficiarse del 10 %, porque la ley las incluye expresamente como destinatarias. Eso cubre trabajos como pintar el portal, la escalera o los rellanos de un edificio de viviendas, siempre que se cumplan los requisitos de antigüedad y de materiales. La Agencia Tributaria se refiere a edificaciones destinadas principalmente a viviendas: en un edificio con locales en la planta baja, conviene que lo revise el administrador de fincas antes de aprobar el presupuesto.
Ejemplos con números
Para que se vea la diferencia sin hablar de precios concretos, usamos una base imponible de referencia de 1.000 €. Cada caso real tendrá su propia base, pero el cálculo es el mismo.
Una pareja pinta su piso en Vallecas, construido en 1985, en el que vive. Los materiales que aporta el pintor son una parte pequeña del trabajo, muy por debajo del 40 %. Cumple los tres requisitos: IVA al 10 %. Por cada 1.000 € de base, 100 € de IVA. Al 21 % serían 210 €.
El propietario de un piso en Chamberí que tiene alquilado como vivienda habitual del inquilino encarga repintarlo entre un contrato y otro. Hoy, al contratar él como arrendador, va al 21 %: 210 € de IVA por cada 1.000 € de base. Si el Real Decreto-ley 29/2026 se convalida, en una obra que empiece a partir del 1 de diciembre de 2026 y se pague por banco podría ir al 10 %: 100 € por cada 1.000 €.
Una comunidad de propietarios de un bloque de viviendas de los 70 en Carabanchel pinta portal y escalera. Si el edificio se destina principalmente a viviendas y se cumplen la antigüedad y el límite de materiales, va al 10 %. Si quieres saber más sobre este tipo de trabajos, lo tienes en pintura de comunidades de vecinos.
Un piso de obra nueva entregado hace catorce meses en el que los dueños quieren cambiar el blanco por un gris. Aunque sean particulares y vivan en él, no han pasado dos años: 21 %.
Una gestoría que pinta su oficina en el centro. Es un local de negocio: 21 % siempre.
Si estás preparando la obra
En nuestros presupuestos indicamos siempre el tipo de IVA que corresponde y por qué, para que no haya sorpresas en la factura. Si quieres tener una idea de costes antes de pedir nada, tienes rangos orientativos en nuestra página de precios y una lista de lo que conviene revisar en qué debe incluir un presupuesto de pintura. Cuando quieras, te hacemos un presupuesto sin compromiso con el IVA bien aplicado.
Información general sobre la normativa vigente a 22 de octubre de 2026. No constituye asesoramiento fiscal. Ante cualquier duda sobre tu caso concreto, consulta a un asesor o a la Agencia Tributaria.
