¿Hace falta permiso para pintar la fachada en Madrid? Lo que debes saber

Es de las primeras preguntas que nos hacen cuando vamos a ver una fachada: "¿Esto hay que pedirlo al ayuntamiento?". La respuesta corta es que en Madrid capital, en la mayoría de los casos, sí hay un trámite, aunque no sea la licencia de obras que mucha gente tiene en la cabeza. Y que lo que más complica las cosas no suele ser la pintura en sí, sino el andamio en la acera o que el edificio esté protegido.

Aquí te explicamos lo que dice la normativa vigente del Ayuntamiento de Madrid, con las fuentes para que puedas comprobarlo. Lo hemos revisado en octubre de 2026. Las normas cambian y cada caso tiene sus matices, así que tómalo como una guía para saber qué preguntar, no como asesoramiento jurídico.

Respuesta corta: depende del tipo de obra y del edificio

Para pintar una fachada en la ciudad de Madrid influyen tres cosas. Primero, qué se hace exactamente: no es lo mismo repintar del mismo color que cambiar acabados, picar revocos o tocar elementos decorativos. Segundo, si el edificio está catalogado o protegido por el planeamiento. Y tercero, si para trabajar hay que ocupar la vía pública con andamio, plataforma, vallas o contenedor.

Con esas tres preguntas respondidas, el camino suele ser uno de estos: declaración responsable (lo más frecuente), licencia (edificios protegidos cuando se alteran elementos protegidos) y, aparte de cualquiera de los dos, autorización para ocupar la vía pública si el andamio sale de tu parcela.

Madrid capital: declaración responsable o licencia

Desde 2022 las obras en la ciudad se rigen por la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. Su idea central es que la declaración responsable es el medio general y la licencia queda para una lista cerrada de casos (su anexo I).

¿Y pintar la fachada en qué casilla cae? La ordenanza enumera en su artículo 6 lo que no necesita ningún trámite, y ahí aparecen las obras de conservación que consisten en sustituir acabados interiores de una vivienda o local, o de las zonas comunes de un edificio residencial no protegido. La fachada no está en esa lista. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid (artículo 160) también exime ciertas obras menores, y entre ellas cita "yesos y pinturas", pero dentro de una enumeración que empieza por los acabados interiores de una sola vivienda o local. No hemos encontrado un criterio municipal publicado que diga expresamente que repintar una fachada queda libre de trámite.

Por eso, lo prudente en Madrid capital es tratar la pintura de fachada como una actuación sujeta a declaración responsable y confirmarlo antes de empezar. Puedes preguntarlo en Línea Madrid (010) o pedir una consulta urbanística al Ayuntamiento, que es un trámite previsto en la propia ordenanza.

Cómo funciona la declaración responsable

La declaración responsable no es un permiso que haya que esperar: con ella, el titular declara que la obra cumple la normativa y puede empezar desde que la presenta en el registro del Ayuntamiento con la documentación completa. Según el artículo 28 de la ordenanza, esa documentación incluye el propio modelo de declaración, la descripción técnica que corresponda con el presupuesto de la obra a precios de mercado y el justificante de pago de la tasa por servicios urbanísticos y del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), además de la tasa por ocupación del dominio público si la hay.

En la declaración se manifiesta, entre otras cosas, que el edificio no es Bien de Interés Cultural ni está catalogado con el nivel máximo de protección. Si no dice nada sobre plazos, la ordenanza da seis meses para empezar y un año para terminar desde que se presenta. Y el Ayuntamiento puede comprobar después que todo era cierto: presentar el papel no blinda la obra si lo declarado no se ajusta a la realidad.

Cuándo hace falta licencia

La licencia previa se reserva, entre otros supuestos, para las obras que necesitan proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación (una pintura no suele necesitarlo) y para las actuaciones parciales sobre edificios catalogados que alteren o modifiquen los elementos o partes objeto de protección. Si tu edificio está catalogado y la obra afecta a lo protegido (el color original de un revoco tradicional, unas molduras, un zócalo de piedra), lo normal es que pase por licencia y por el criterio de la comisión municipal de patrimonio.

Hay un caso particular: cuando es el propio Ayuntamiento quien ordena arreglar la fachada mediante una orden de ejecución (por desprendimientos o mal estado), la Ley del Suelo dice que esos trabajos no necesitan un título habilitante aparte, sin perjuicio del proyecto técnico si lo exige la obra.

Andamios y ocupación de la vía pública

Aquí está el trámite que más gente desconoce. Si para pintar hay que poner andamio, plataforma elevadora, vallas o un contenedor en la acera o en la calzada, eso es ocupar suelo público y necesita su propia autorización municipal, con su tasa. Da igual que la obra vaya por declaración responsable: el artículo 19 de la ordenanza dice que las actuaciones sobre el dominio público necesitan la autorización correspondiente y que, cuando se trata de medios auxiliares como un andamio, se puede pedir a la vez que la declaración, pero no se puede ocupar la calle hasta tenerla concedida.

Además, para los andamios y plataformas la ordenanza pide disponer de la dirección facultativa del montaje y desmontaje, en los términos del Real Decreto 1215/1997 sobre seguridad en equipos de trabajo. Es decir, un técnico que se responsabiliza de que el andamio está bien montado.

En la sede electrónica del Ayuntamiento hay un trámite específico para la ocupación de la vía pública por vallas, andamios y elementos similares. Los requisitos y la unidad que lo tramita pueden cambiar, así que conviene revisarlo allí o en el 010 justo antes de pedirlo, y hacerlo con margen: sin autorización no se puede montar.

En un chalet con parcela propia, donde la plataforma o el andamio bajo se quedan dentro de tu terreno, este trámite normalmente no aplica. En una casa baja de un barrio como Tetuán o Carabanchel, con la fachada pegada a la acera, casi siempre sí.

Una aclaración sobre nosotros: trabajamos en viviendas unifamiliares, chalets, muros, cerramientos y fachadas bajas a las que se llega desde el suelo. Las fachadas de bloques de pisos y edificios altos, con andamio de varias plantas sobre la acera, andamio colgante o trabajos verticales con cuerdas, necesitan empresas especializadas en trabajos en altura, y no es el tipo de obra que hacemos.

Edificios protegidos, cascos históricos y colores

En el centro de Madrid y en muchos cascos históricos hay edificios catalogados en los que el color, el tipo de acabado y los elementos decorativos de la fachada forman parte de lo que se protege. Para ellos el Ayuntamiento cuenta con una comisión de protección del patrimonio histórico, artístico y natural que fija criterios; cuando la obra se ajusta a esos criterios publicados, la propia ordenanza la exime del dictamen previo, y cuando no, hay que pasar por ella.

Lo práctico es averiguar primero si tu edificio tiene algún nivel de protección (se puede consultar en el visor urbanístico del Ayuntamiento o preguntando en el 010) y, si lo tiene, no improvisar el color. Nos ha pasado de ver fachadas protegidas pintadas con un plástico cualquiera sobre un revoco de cal, y además del problema administrativo, la pintura acaba soplándose porque el soporte necesitaba respirar.

Qué pasa si se pinta sin el trámite

La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid considera infracción hacer obras sin la declaración responsable o la licencia que correspondan. Cuando se trata de obras menores, sin proyecto técnico y con escasa repercusión en el entorno, la infracción es leve, y las leves se sancionan con multas de 600 a 30.000 euros, además de las medidas para restablecer la legalidad. En edificios catalogados o protegidos las consecuencias pueden ser bastante más serias.

Viviendas en comunidad: acuerdo de la junta

En un edificio de pisos la fachada es un elemento común. La Ley de Propiedad Horizontal impide a cada propietario alterar la configuración o el estado exterior del edificio por su cuenta, así que un vecino no puede pintar "su trozo" de fachada ni cambiarle el color a su balcón.

Las obras necesarias para la conservación del edificio, incluidas las condiciones de ornato, son obligatorias para la comunidad y la ley dice que no requieren acuerdo previo de la junta. En la práctica, el presupuesto, la empresa y la forma de pagar la derrama se suelen aprobar en junta, y es lo recomendable para evitar discusiones. Si además se quiere cambiar el color o el acabado de la fachada, ya no es simple conservación y conviene tratarlo en la junta con calma y con el administrador.

Quien figura como titular de la obra ante el Ayuntamiento, en este caso, es la comunidad de propietarios. Y si el edificio tiene varias alturas, la comunidad necesitará una empresa de trabajos en altura; nosotros nos centramos en viviendas unifamiliares y chalets, aunque sí pintamos portales y escaleras por dentro, como contamos en pintura de comunidades.

Otros municipios de la Comunidad de Madrid

Todo lo anterior vale para la ciudad de Madrid. Fuera de la capital, el marco general es la misma Ley del Suelo de la Comunidad, que fija la declaración responsable como regla general y deja a cada ayuntamiento regular su contenido mediante ordenanza propia y modelos normalizados. Eso significa que en Pozuelo, Las Rozas, Majadahonda, Alcobendas o cualquier pueblo de la sierra el trámite, las tasas y la documentación pueden ser distintos.

En las urbanizaciones de chalets hay que mirar además las normas propias del plan urbanístico o de la entidad de conservación, que a veces limitan colores o acabados para mantener una estética común. Antes de elegir tono para la fachada, compruébalo; hablamos de ello en el artículo sobre colores para fachadas exteriores.

Qué gestionamos nosotros y qué te toca a ti

Si tu casa es una vivienda unifamiliar, un chalet o tienes un muro o cerramiento que pintar, en la visita te decimos qué trámites vemos probables, si la plataforma o el andamio bajo van a salir a la vía pública y qué conviene preguntar en el ayuntamiento. Te damos el presupuesto desglosado, que es justo lo que pide la declaración responsable para describir la obra y calcular tasas e impuesto, y adaptamos las fechas de trabajo a las autorizaciones.

Lo que corresponde al titular (el propietario o la comunidad) es presentar la declaración responsable o autorizar a quien la presente, pagar las tasas y el ICIO, y en los edificios en comunidad llevar el acuerdo a la junta. Si el edificio está protegido, merece la pena contar con un técnico desde el principio.

Si estás preparando la pintura de la fachada de tu casa o tu chalet y quieres saber por dónde empezar, cuéntanos tu caso desde la página de presupuesto (el presupuesto es gratis) o mándanos unas fotos por WhatsApp. Y si quieres ver cómo trabajamos en exterior, tienes toda la información en pintura de fachadas en Madrid y una idea de costes en cuánto cuesta pintar una fachada.